DIREITO CIVIL IV
AULA 05 (24/03/2010)
Não estive presente neste dia. Esta aula foi fornecida pelo Hudson.
RETROVENDA
Art. 505. O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias.
É um pacto acessório, adjeto à compra e venda, por meio do qual o vendedor resguarda a prerrogativa de resolver, restituindo o preço e reembolsando as despesas feitas pelo comprador.
Pacto adjecto (auxiliar) a compra e venda que cria o direito potestativo do vendedor de resgatar o bem imóvel das mãos do comprador em um prazo máximo, estipulado no contrato, de 3 anos. Nesse caso o vendedor devolve o preço pago pelo comprador a época do negócio, mais correção monetária usual, mais indenização por benfeitorias necessárias (e úteis, se autorizadas)
Ex.: Sudoeste, Pró-DF
Na retrovenda não podemos confundir o termo com uma recompra, uma vez que aqui não existe novo negócio jurídico, mas sim desfazimento do antigo negócio.
OBS: O vendedor não está recomprando o bem, mas sim exercendo um direito potestativo de reaver aquele imóvel no prazo de 3 anos, se assim o quiser; caso ele reveja esse imóvel, o preço será o da época pactuado, e não o de mercado.
- Bem imóvel
A retrovenda somente é prevista para bens imóveis, o que é perfeitamente compreensível, dada a facilidade com que as coisas móveis circulam no comércio jurídico. Caso as partes, todavia, decidam instituir um cláusula de retrovenda para bens móveis, ela não será nula, porém, deverá ser interpretada de acordo com a autonomia da vontade das partes.
- Prazo máximo de vigência da cláusula: 3 anos
Esse prazo se dá pelo fato dessa propriedade ser resolúvel, já que se cria uma condição resolutiva, uma vez que se um dia o vendedor resolver resgatar o bem imóvel, o poderá, dentro do prazo decadencial.
- Criação de condição resolutiva para o comprador durante o prazo de vigência da cláusula
Trata-se, portanto, de uma condição resolutiva expressa, que submete o negocio jurídico da compra e venda a evento futuro e incerto, segundo o interesse do vendedor em reaver a coisa, aliado ao oferecimento do valor adequado para restituição e reembolso.
O valor da retrovenda deve corresponder a todos os gastos empreendidos pelo comprador, devidamente atualizados, seja para a aquisição do bem, seja para a realização de benfeitorias necessárias (as benfeitorias úteis e voluptuárias poderão ser reavidas também, desde que autorizados pelo vendedor).
A retrovenda não constitui uma nova alienação, mas, sim, o desfazimento do negócio jurídico original, pela ocorrência da condição resolutiva estabelecida ab initio.
Problemas da retrovenda:
1) No caso de alienação dolosa do imóvel, se vigente a cláusula de retrovenda, possível vislumbrar um novo adquirente de boa-fé (terceiro).
Art. 507. O direito de retrato, que é cessível e transmissível a herdeiros e legatários, poderá ser exercido contra o terceiro adquirente.
Pela simples leitura da parte final do art. 507 o terceiro de boa-fé perderia o imóvel por que o prejudicado (antigo vendedor) poderia também exercer contra ele o seu direito de retrato. Ocorre que o terceiro (novo comprador) e o antigo vendedor não têm relação jurídica, portanto a jurisprudência é unânime em afirmar que o terceiro de boa-fé deve ser tutelado, cabendo ao antigo vendedor prejudicar ajuizar ação de indenização em face de seu comprador, com quem ele guarda relação jurídica.
OBS. O direito de retrato só poderá ser exercido contra o terceiro de má-fé.
2) É possível existir a hipótese de a retrovenda mascarar eventual anatocismo ou crime de usura. A garantia do mal feitor pode estar justamente na simulação de uma compra e venda com cláusula de retrovenda.
PREFERÊNCIA/PRELAÇÃO/PREEMPÇÃO
Art. 513. A preempção, ou preferência, impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que este use de seu direito de prelação na compra, tanto por tanto.
Parágrafo único. O prazo para exercer o direito de preferência não poderá exceder a cento e oitenta dias, se a coisa for móvel, ou a dois anos, se imóvel.
1) Conceito:
É pacto adjeto da compra e venda, de bens móveis ou imóveis, que cria direito para o vendedor que, no caso de o comprador, dentro de certo prazo, pretender vender o bem, atribui a ele, antigo vendedor, a preferência na compra.
Para que o comprador cumpra sua obrigação basta que notifique o vendedor, dando a ele prazo para dizer se exerce o direito de preferência.
Transcorrido esse prazo sem que o vendedor nada fale, o direito de preferência decairá, ficando o comprador livre para nova venda a terceiros.
2) Prazos:
PREFERÊNCIA – Art. 513, CPC | Prazo máximo de vigência da cláusula | Prazo de exercício do direito após a modificação |
Móvel | 180 dias | 3 dias no caso de omissão de prazo (prazo geral/legal) |
Imóvel | 2 anos | 60 dias no caso de omissão de prazo (prazo geral/legal) |
Art. 516. Inexistindo prazo estipulado, o direito de preempção caducará, se a coisa for móvel, não se exercendo nos três dias, e, se for imóvel, não se exercendo nos sessenta dias subseqüentes à data em que o comprador tiver notificado o vendedor.
OBS: Se, mesmo na vigência de cláusula de preferência, o vendedor não notificar o “preferido” e vender a terceiro, poderá o “preferido” pedir perdas e danos, caso o terceiro esteja de boa-fé, ou direito ao negócio, no caso de má-fé do terceiro. Ambos (terceiro de má-fé e vendedor), responderão solidariamente.
Art. 518. Responderá por perdas e danos o comprador, se alienar a coisa sem ter dado ao vendedor ciência do preço e das vantagens que por ela lhe oferecem. Responderá solidariamente o adquirente, se tiver procedido de má-fé.
_317x423x0.jpg)
