DIREITO CIVIL IV
AULA 04 (10/03/2010)
CONTINUAÇÃO DO ESTUDO DA COMPRA E VENDA
- Dois tipos específicos de compra e venda que se relacionam a imóveis:
Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.
§ 1o Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio.
§ 2o Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso.
§ 3o Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus.
- Compra e venda ad mensuram:
É a compra e venda de imóveis usual. O preço é estipulado por medida de extensão (art. 500, caput e parágrafos 1º e 2º).
Ex: em uma venda de fazenda, o preço é dado em razão da quantidade de hectares; o apartamento, em razão dos metros quadrados.
Nessas vendas, todavia, pode ocorrer um descompasso entre a área que foi paga e a área adquirida efetivamente.
Assim, se a área for menor, pode-se exigir um complemento. Se este não for possível (por impossibilidade física ou jurídica) poderá ser exigido um abatimento no preço. Em última instância, se nem o abatimento for possível, resolve-se o contrato.
No entanto, o comprador não pode, por imediato, exigir que se resolva o contrato. Necessariamente, primeiro, deve ser analisada a possibilidade de complementação da área, para só depois passar-se ao abatimento do preço. Trata-se de uma prerrogativa do vendedor. O tratamento é semelhante aos dos vícios redibitórios dos bens móveis.
OBS: Vício redibitório é relativo a qualidade; o problema, aqui, é relativo à quantidade.
Se não for possível a complementação da área, e o credor provar que o abatimento não lhe satisfaz, poderá o juiz decretar a resolução do contrato.
O nome da ação para o feito é chamada de ex empto (ação romana para conflitos envolvendo imóveis) ou edilícias (ação utilizada para questionamento dos vícios redibitórios).
Parágrafo 1º:
Antes do advento do Código do Consumidor, se o erro de metragem fosse de até 5%, era possível tolerar-se a diferença. A responsabilização do vendedor só poderia ocorrer se ele agisse dolosamente. Porém, ressalvava-se o direito de o comprador provar que não teria realizado o negócio com a metragem a menor, o que era muitíssimo difícil de comprovação.
Todavia, com o advento do Código do Consumidor, atualmente a questão é decidida no sentido de que inexiste essa margem de tolerância, pois o CDC prevê que qualquer publicidade enganosa enseja a anulação do negócio.
Parágrafo 2º:
Se a área adquirida é maior do que o enunciado, o vendedor pode solicitar que o comprador ou devolva parte da área ou pague o montante relativo à área a mais.
No entanto, em alguns casos, o comprador não tem o dinheiro para pagar o quantitativo a mais, nem é possível a devolução de parte do imóvel.
- Compra e venda ad corpus (art. 500, § 3º):
É a compra e venda realizada na qual o comprador não adquire uma metragem específica, mas sim um imóvel por si mesmo considerado (pelo fato de o imóvel possuir certa característica específica). Deve vir expressa no contrato ou ser comprovada em juízo.
Ex: compra do bem que pertenceu à avó.
A aula terminou cedo, em razão da apresentação da nova Coordenadora do curso de Direito.
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