DIREITO CIVIL V
AULA 06 (02/09/2010)
DIREITO DE PROPRIEDADE:
1) Conceito:
O principal dos direitos reais é a propriedade, do qual derivam todos os outros direitos.
Propriedade é o poder que tem o titular desse direito real de usar, gozar e dispor da coisa, excluindo terceiros de qualquer tipo de ingerência, podendo reivindicar de quem a injustamente detiver ou possuir.
OBS: A reivindicação é o poder de retomar a coisa.
Nesse sentido, o art. 1.228, “caput”, do Código Civil:
Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.
É o principal dos Direitos Reais, do qual os outros direitos são uma manifestação mitigada ou fracionada.
Art. 1.225. São direitos reais:
I – a propriedade;
II – a superfície;
III – as servidões;
IV – o usufruto;
V – o uso;
VI – a habitação;
VII – o direito do promitente comprador do imóvel;
VIII – o penhor;
IX – a hipoteca;
X – a anticrese;
XI – a concessão de uso especial para fins de moradia;
XII – a concessão de direito real de uso.
No nosso estudo, veremos que nesses outros direitos reais faltam alguns dos atributos do direito de propriedade, razão pela qual se diz que os diversos direitos reais são frações do direito de propriedade.
OBS: Domínio é sinônimo de propriedade. Alguns doutrinadores têm sustentado que domínio estaria relacionado a bens corpóreos, enquanto propriedade estaria ligada a bens incorpóreos. Mas a maioria utiliza indistintamente essas suas expressões.
2) Atributos do direito de propriedade:
Os atributos do direito de propriedade vêm estampados na própria definição, que por sua vez, está estruturada nos termos enunciados pelo caput do art. 1.228 do CC:
• Usar;
• Gozar;
• Dispor;
• Reivindicar.
a) Usar:
Usar, que corresponde à expressão latina “ius utendi”, é fruir das utilidades da coisa. O titular tem a faculdade de colocar a coisa a seu serviço, sem modificação de sua substância. O proprietário serve-se da coisa. Mas é claro que, em vez de usá-la, pode guardá-la ou mantê-la inerte.
OBS: Caso o proprietário permita que terceiro use da coisa, se for de forma gratuita ainda estaremos sob o espectro do atributo “usar”. Assim não se confunde o atributo da propriedade “usar” com o direito real denominado “uso” (vide art. 1.225).
b) Gozar:
Gozar, ou fruir, que corresponde à expressão latina “ius fruendi”, é fruir, gozar ou aproveitar os rendimentos da coisa. Consiste em perceber os frutos, produtos e rendimentos da coisa.
Ex: O arrendamento e a locação de um bem, bem como o recebimento de juros, são formas de gozo/fruição da coisa.
OBS: No nosso ordenamento jurídico não há direito real correspondente apenas ao percebimento de frutos da coisa. Existem apenas os direitos de uso (direito de usar) e usufruto (direito de usar e perceber os frutos).
c) Dispor:
Dispor, que corresponde à expressão latina “ius abutendi”, consiste na faculdade que tem o titular do direiro real de propriedade de disposição sobre a coisa, alterando-a, destruindo-a, alienando-a ou dando-a em garantia . É sinônimo de abusar.
OBS: Alienar significa transferir a propriedade: Exemplo: compra e venda, doação, dação em pagamento, permuta, etc.
O “ius abutendi” é a mais viva expressão dominial, pela abrangência. Quem dispõe da coisa mais se revela o dono do que aquele que a usa ou a frui.
d) Reivindicar:
O atributo da reivindicação corresponde ao direito de seqüela que está presente em todos os direitos reais. Corresponde à expressão latina “ius persequendi”. É o poder que o proprietário tem de reivindicar, de buscar a coisa das mãos de quem a injustamente detiver ou possuir.
3) Características:
O Direito de Propriedade possui as seguintes características:
• Exclusividade;
• Elasticidade;
• Perpetuidade;
• Caráter absoluto;
• Generalidade.
a) Exclusividade:
O titular do direito real de propriedade detém poderes sobre a coisa com exclusão de outrem. A mesma coisa não pode pertencer com exclusividade e simultaneamente a duas ou mais pessoas.
OBS: Bens sociais de uma empresa ou bens conjugais (que são formas de condomínio): o bem não é propriedade de duas ou mais pessoas ao mesmo tempo; cada condômino é dono de uma fração ideal da coisa.
b) Elasticidade:
Trata-se da capacidade de retornar à plenitude dos poderes e atributos que lhe são inerentes, uma vez extinto um direito real limitador, como uma hipoteca.
A propriedade é um direito real amplo, mas pode ser limitada por outro direito real. Nesse caso, uma vez desaparecida a restrição, os poderes inerentes à propriedade retornam à sua plenitude.
A elasticidade faz referência à capacidade de “compressão” e “descompressão” dos poderes e atributos inerentes à propriedade.
c) Perpetuidade:
Também conhecida como irrevogabilidade, traz a noção de que o direito real de propriedade não é temporário ou transitório. Existindo o bem, haverá a propriedade.
Em regra, a propriedade nasce com ânimo definitivo, com a capacidade de durar perpetuamente. Todavia, poderá haver interrupções na perpetuidade, de caráter voluntário ou involuntário:
• Interrupções com caráter voluntário, como destruição e alienação;
• Usucapião;
• Desapropriação;
• Implemento de termo ou condição;
• Retrovenda, dentre outros.
Ou seja, a perpetuidade comporta várias exceções.
d) Caráter absoluto:
O direito real de propriedade, assim como os demais direitos reais, pode ser oponível “erga omnes”, ou seja, contra todos. A coletividade possui um dever geral de abstenção. Obviamente isso não implica dizer que não haja limites à propriedade.
Indiferentemente dos direitos pessoais, que só possuem caráter relativo, os direitos reais possuem caráter absoluto, pois impõe a todos o dever de abstenção.
e) Generalidade:
Ao titular do direito de propriedade tudo é permitido, nos termos da lei. Isso não significa ausência de limites, como visto em relação ao caráter absoluto. Nesse sentido, importante a previsão dos §§ 1º e 2º do art. 1.228 do Código Civil:
§ 1o O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das águas.
§ 2o São defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar outrem.
4) Limites constitucionais, administrativos e civis:
O direito de propriedade sofre uma série de limitações de ordem constitucional, administrativa e civil, além de limitações voluntárias. Como visto, apesar das características da generalidade e do caráter absoluto, natural que haja contornos a serem observados pelo titular do principal direito real.
a) Limitações Constitucionais:
As principais limitações constitucionais ao direito de propriedade são:
• Função social (prevalência do interesse público sobre o interesse meramente particular das pessoas);
• Desapropriação (é a perda da propriedade por um ato expropriatório estatal, por interesse ou necessidade pública);
• Requisição (poder de o Estado utilizar-se de bens particulares em casos de urgência e necessidade – é limitação que atua sobre a posse);
• Propriedade de jazidas e demais recursos minerais, além dos potenciais de energia hidráulica (a propriedade é da União, assegurado ao proprietário do solo uma participação nos lucros auferidos da lavra);
• Usucapião.
OBS: A função social é o princípio do qual nascem as demais limitações constitucionais.
b) Limitações administrativas:
As principais limitações de natureza administrativa (ou relacionadas ao Direito Administrativo) ao direito de propriedade são:
• Tombamento;
• Direito de construir (alvará de construção, “habite-se”);
• Servidão administrativa (é o tolhimento do direito de propriedade para a disponibilização de bens para a coletividade);
• Abuso do poder econômico (ex: vedação da formação de cartéis).
c) Limitações civis:
As principais limitações de natureza civil (sem esquecer-se que muitas das limitações constitucionais estão previstas no Código Civil) ao direito de propriedade são:
• Direito de vizinhança (ex: proibição de som alto após determinado horário);
• Servidão predial (é a tolerância a que algum particular use de propriedade alheia).
d) Limitações voluntárias:
As principais limitações voluntárias (impostas pelo atual ou anterior titular do direito real) ao direito de propriedade são:
• Inalienabilidade (impossibilidade de alienação);
• Incomunicabilidade (significa a proibição de que o bem venha a ser incluído no patrimônio do cônjuge, por força de casamento).
5) Extensão vertical:
Os limites verticais da propriedade são guiados pelo vetor utilidade. É o que se extrai do art. 1.229 do Código Civil:
Art. 1.229. A propriedade do solo abrange a do espaço aéreo e subsolo correspondentes, em altura e profundidade úteis ao seu exercício, não podendo o proprietário opor-se a atividades que sejam realizadas, por terceiros, a uma altura ou profundidade tais, que não tenha ele interesse legítimo em impedi-las.
Verifica-se a influência do princípio da função social e destinação econômica.
6) Natureza jurídica:
Acerca da natureza jurídica do direito de propriedade foram desenvolvidas duas teorias:
a) Teoria da Lei: a propriedade é instituição criada pelo ordenamento jurídico, tratando-se, portanto, de concessão do direito positivo.
Assim, propriedade será aquilo que o ordenamento jurídico determinar e estipular.
b) Teoria da natureza humana, ou direito natural: a propriedade decorre de um direito inato à condição do ser humano.
7) Aquisição da Propriedade:
Um dos temas mais relevantes dentro do estudo do direito de propriedade é o relativo ao modo de aquisição desse direito.
Há vários critérios:
a) Aquisição a título gratuito e a título oneroso:
Aquisição a título gratuito significa que não há contraprestação por parte do recebedor (há liberalidade de quem transfere a propriedade). Já a aquisição a título oneroso é aquela para a qual haja a contraprestação, seja em dinheiro, serviço, bem, etc.
b) Aquisição inter vivos e causa mortis:
A aquisição causa mortis é aquela originada de legado/herança.
c) Aquisição a título singular e a título universal:
A aquisição a título singular é aquela na qual há sucessão de bem ou bens da vida devidamente especificados. Já a aquisição a título universal significa a sucessão de fração ideal de um bem.
d) Aquisição originária e derivada;
e) Aquisição da propriedade imóvel e aquisição da propriedade móvel.
8) Aquisição Originária e Derivada da Propriedade:
a) Aquisição originária:
Na aquisição originária não há transmissão da propriedade e, para todos os efeitos, o histórico da propriedade inicia-se com o adquirente.
O domínio apresenta-se isento de qualquer vício anterior e o fato jurídico não é gerador do imposto de transmissão.
Com esse tipo de transmissão rompe-se a cadeia dominial e instala-se uma nova cadeia dominial. Assim, quaisquer vícios, condições e cláusulas são extintas.
Exemplo: usucapião e desapropriação.
b) Aquisição derivada:
Neste modo de aquisição da propriedade, o adquirente assume o domínio em lugar do transmitente e nas condições em que a propriedade mobiliária ou imobiliária encontrava-se.
É a aquisição que se encontra dentro de uma cadeia dominial.
Através desse tipo de aquisição, transferem-se vícios aos sucessores do bem.
9) Aquisição da Propriedade Imóvel e Móvel:
O Código Civil reputou sobremaneira relevante verificar se os modos de aquisição da propriedade a partir da distinção propriedade imóvel e propriedade móvel.
a) Propriedade imóvel:
É a propriedade sobre bens imóveis, que são aqueles que perdem as suas características originais se transportados ou transferidos de local.
São considerados modos de aquisição da propriedade imóvel:
• Usucapião;
• Acessão;
• Registro.
b) Propriedade móvel:
São considerados modos de aquisição da propriedade móvel:
• Usucapião;
• Tradição;
• Achado de tesouro;
• Ocupação;
• Especificação;
• Confusão, comissão e adjunção.
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