Aula 01 de Direito Civil IV (10/02/2010)

DIREITO CIVIL IV

FREDERICO DO VALLE ABREU

(dovalleabreu@gmail.com)

CONTRATOS

CONTRATO DE COMPRA E VENDA (art. 481 e ss.):

I) ORIGEM HISTÓRICA

O primeiro “contrato” do mundo foi a troca (escambo). Nos primórdios da civilização, ela se constituiu a única maneira de circulação de bens. No entanto, esse tipo de regime era demasiadamente dificultoso, tendo em vista que era necessário, para sua realização, que houvesse pessoa disposta a adquirir a mercadoria que sobrasse a alguém, que essa pessoa tivesse de sobejo precisamente o objeto ou as utilidades almejadas pela primeira, que houvesse igualdade de valores entre ambas as mercadorias, a ponto de provocar interesse a troca respectiva, além da imensa dificuldade de transporte.

Dessa forma, após as Grandes Navegações, houve o surgimento das Corporações de Ofício, as quais incluíram e organizaram os antigos comerciantes. Entretanto, só poderia praticar ato de comércio quem estava habilitado pelas mesmas.

Essas corporações passaram, então, a emitir uma espécie de título, que era usado nas transações entre uma corporação e outra, os quais só eram válidos para elas. No entanto, como os títulos circulavam bastante, em razão da expansão do comércio, passou-se a exigir que um terceiro, fora da transação, garantisse o título. Esse terceiro passou a ser chamado “banqueiro”, o qual possuía lastro (recursos para garantir o título), normalmente em ouro. O banqueiro passava credibilidade e solubilidade ao credor do título, ampliando sua liquidez. Dessa forma, esse documento (o título) passou a circular por ele mesmo.

Assim, após a instituição do Estado, os governantes adotaram o mecanismo, criando, desta forma, o cunho forçado da moeda (a circulação da moeda como título para a realização das trocas).

Por fim, surgiu a idéia do contrato de compra e venda, que nada mais é do que a troca de coisa por dinheiro.

OBS 1: Hoje o dinheiro trata-se de simples informação no mercado de capitais. É virtual. O banco apenas transaciona operações, mas, normalmente, não tem o lastro necessário.

OBS 2: Se a troca for de coisa por coisa não estaremos no âmbito do contrato de compra e venda, mas sim no âmbito do contrato de troca ou permuta (CC, Art. 533).

II) ELEMENTOS ESSENCIAIS:

São três os elementos necessários para a compra e venda:

• Consenso/vontade

• Preço

• Objeto

Compra e venda é, portanto, o consentimento de no mínimo duas partes que recai no objeto e no preço, permitindo, assim, por direito obrigacional (pessoal), a transferência de propriedade. O objeto pode ser móvel ou imóvel, corpóreo ou incorpóreo e a execução do contrato pode ser imediata, diferida no tempo ou continuada (parcelas).

OBS: No Brasil, a compra e venda não transfere propriedade/domínio. As partes apenas se comprometem a efetuar a transmissão do bem; logo, não representa ainda a própria transmissão do bem. Na França a compra e venda já é a própria transferência da propriedade. Já no Brasil é apenas um comprometimento dessa transferência.

• No caso de bem móveis, a compra e venda será complementada pela TRADIÇÃO – fato que enseja a própria transferência de bem móvel.

• No caso de bem imóvel, a transferência é feita pelo REGISTRO no Cartório de Registro de Imóveis.

Assim, a forma do contrato de compra e venda de imóvel, cujo valor seja acima de 30 salários mínimos, se perfaz com a escritura pública. Ele deve ser celebrado em um Cartório de Notas, com a presença do escrevente (trata-se de requisito de validade - “forma prescrita em lei” - Art. 108 do CC). O registro, portanto, é requisito de eficácia do negócio jurídico.

• O contrato, portanto, é meramente direito pessoal, não fornece garantias.

O contrato de compra e venda, ao contrário do que diz o direito francês, não transfere por si só a propriedade. No Brasil, o que transfere a propriedade de bem móvel é a simples tradição, e de bem imóvel, é o registro ou o usucapião ou a acessão.

• O imóvel cujo valor seja abaixo de 30 salários mínimos, não requer escritura pública, podendo ser feito de forma privada.

Desta forma, um espaço para fraudes pode acontecer quando esse contrato é feito e é quitado, mas não é registrado. Se o dono do imóvel vender para outra pessoa, o primeiro adquirente fica sem direito ao bem, restando-lhe apenas o direito de ingressar em juízo contra o vendedor (se este tiver bens para satisfazê-lo). Aí, se na execução, o vendedor não tiver bens, o comprador ficará “a ver navios”.

Por isso, é recomendado que se faça, antes do contrato de compra e venda, averbação no Cartório de Imóveis, para que fique registrado que existe intenção de compra daquele imóvel (evita que terceiro vá e registre o imóvel como seu).

A questão é diferente, entretanto, se o segundo comprador citado acima agir de má-fé, como por exemplo, se comprar o imóvel por um valor muito abaixo do mercado. Nesse caso, restará ao primeiro comprador a possibilidade de acionar também o segundo comprador, que poderá ser executado e ver seu contrato anulado pelo Judiciário, além da possibilidade de solidariedade com o vendedor.



III) CARACTERÍSTICAS DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA:

A) CONSENSUAL:

O contrato é consensual, no sentido de gerar mero direito obrigacional, pessoal, não alcançando, no plano da eficácia, terceiros. Isso quer dizer que ele se perfaz por simples acordo de vontades no objeto e no preço, sendo irrelevante para sua validade e eficácia a transmissão da propriedade. Não se faz necessária a efetiva entrega da coisa, mas apenas e tão-somente o acordo de vontades. A entrega da coisa é um mero exaurimento do contrato.

OBS: O contrato real é como se fosse o antônimo do contrato consensual, pois sua eficácia só acontece quando se permite o livre acesso ao bem (transmissão da posse ou da propriedade, dependendo do caso). Para que o contrato se aperfeiçoe, é indispensável a entrega da coisa. Ex: locação e doação.



B) BILATERAL:

O contrato é bilateral, pois gera direitos e obrigações para ambas as partes



C) ONEROSO:

As prestações devem ter valor econômico para ambas as partes.



D) SINALAGMÁTICO:

• sinalagma = equilíbrio

As prestações devem ser equilibradas; à prestação de um deve haver uma contra-prestação proporcional da outra parte, quando da celebração do contrato e quando da sua execução. Nesse último caso, é possível revisão do contrato, por conta da onerosidade excessiva.



E) COMUTATIVO OU ALEATÓRIO:

Contrato comutativo é aquele em que as partes sabem de ante-mão quais serão suas obrigações. Aleatório é aquele em que as partes não o sabem; há um risco que vai oscilar ou no objeto ou no preço. Esse contrato aleatório pode ser de dois tipos:

• Objeto existente, porém há risco em quantidade e qualidade. Há incerteza na existência de uma das obrigações. Ex: venda de colheita (emptio rei speratae)

• Risco na própria existência do objeto (emptio spei). Há incerteza no objeto devido. Ex: loteria.