DIREITO CIVIL V
AULA 08 (14/10/2010)
AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL
Os modos de aquisição da propriedade móvel são tradição, usucapião, ocupação, achado de tesouro, confusão, dentre outros.
A partir de agora veremos os modos de aquisição da propriedade imóvel, que são a acessão, o registro e a usucapião.
ACESSÃO
Acessão é um dos modos originários de aquisição da propriedade imobiliária. Do ponto de vista físico, forma-se pela ampliação do objeto de domínio. Este é acrescido por força da natureza (formação de ilhas, aluvião, avulsão, álveo abandonado) ou ação humana (construção e plantação).
“Acessão” significa acrescentar, aumentar de tamanho, juntar algo que se agrega. O bem imóvel aumenta de tamanho e/ou de valor.
1) Características:
Quatro são as condições para a sua caracterização:
a) que se tratem de coisas materiais distintas, pois deve haver uma adesão física de coisas diferentes;
b) que uma seja mais importante do que a outra (noção de principal e acessório) – deve haver discrepância de valor entre as coisas;
c) que haja um liame material (físico) entre as duas coisas;
d) que as duas coisas pertençam a proprietários distintos, antes da união.
Para se falar de acessão, é necessário que o objeto que vai aderir seja de proprietário distinto do bem principal que está aderindo.
2) Acessão natural:
Quatro são as formas de acessão natural: formação de ilhas, aluvião, avulsão e abandono de álveo.
São formas raras de acessão.
a) Formação de ilhas:
A acessão por formação de ilhas está disciplinada no art. 1.249 do Código Civil:
Art. 1.249. As ilhas que se formarem em correntes comuns ou particulares pertencem aos proprietários ribeirinhos fronteiros, observadas as regras seguintes:
I - as que se formarem no meio do rio consideram-se acréscimos sobrevindos aos terrenos ribeirinhos fronteiros de ambas as margens, na proporção de suas testadas, até a linha que dividir o álveo em duas partes iguais;
Álveo é o leito onde corre o curso d’água (córrego, rio, riacho, etc).
A testada é o contato que o imóvel ribeirinho tem em relação à ilha.
Assim, a ilha será dividida entre os proprietários ribeirinhos, de acordo com a linha média e a testada.
II - as que se formarem entre a referida linha e uma das margens consideram-se acréscimos aos terrenos ribeirinhos fronteiros desse mesmo lado;
A ilha pertencerá apenas a um proprietário se ficar antes da ilha média do leito do rio.
III - as que se formarem pelo desdobramento de um novo braço do rio continuam a pertencer aos proprietários dos terrenos à custa dos quais se constituíram.
OBS: Os rios são públicos, porém aqueles cursos d’água que não possuírem o vulto de um rio são passíveis de propriedade particular (ex: córregos, riachos, etc).
b) Aluvião:
A acessão por aluvião está disciplinada no art. 1.250 do Código Civil:
Art. 1.250. Os acréscimos formados, sucessiva e imperceptivelmente, por depósitos e aterros naturais ao longo das margens das correntes, ou pelo desvio das águas destas, pertencem aos donos dos terrenos marginais, sem indenização.
Parágrafo único. O terreno aluvial, que se formar em frente de prédios de proprietários diferentes, dividir-se-á entre eles, na proporção da testada de cada um sobre a antiga margem.
A aluvião acontece quando o tamanho do leito se estreita, em razão de depósito de materiais sedimentais, ao longo do tempo. Esse acréscimo não gera direito à indenização e pertence ao proprietário do terreno.
Essa é aquela que a doutrina denominada “aluvião própria”.
A “aluvião imprópria” seria o acréscimo decorrente da diminuição do curso d’água, como o que ocorre nos períodos de seca ou quando há intervenção humana no sentido de diminuir a vazão do curso d’água.
c) Avulsão:
A acessão por avulsão está disciplinada no art. 1.251 do Código Civil:
Art. 1.251. Quando, por força natural violenta, uma porção de terra se destacar de um prédio e se juntar a outro, o dono deste adquirirá a propriedade do acréscimo, se indenizar o dono do primeiro ou, sem indenização, se, em um ano, ninguém houver reclamado.
Parágrafo único. Recusando-se ao pagamento de indenização, o dono do prédio a que se juntou a porção de terra deverá aquiescer a que se remova a parte acrescida.
Exemplo de força natural violenta: terremoto.
OBS: Prédio é qualquer imóvel, qualquer terreno.
O prazo de um ano é prazo decadencial.
Conforme o parágrafo único, se o proprietário do terreno ao qual se juntou a porção de terra se negar a indenizar o outro, deverá também permitir que este remova a parte novamente e colacione à sua propriedade.
d) Álveo abandonado:
A acessão por álveo abandonado está disciplinada no art. 1.252 do Código Civil:
Art. 1.252. O álveo abandonado de corrente pertence aos proprietários ribeirinhos das duas margens, sem que tenham indenização os donos dos terrenos por onde as águas abrirem novo curso, entendendo-se que os prédios marginais se estendem até o meio do álveo.
Álveo abandonado é o leito da corrente de água que secou.
3) Acessão artificial:
Além dos modos de acessão natural, há também as denominadas acessões artificiais. Elas são juridicamente possíveis porque o direito positivo estende a propriedade imóvel tanto ao espaço aéreo quanto ao subsolo.
A acessão pode ser dar por meio de construção ou plantação.
No momento em que um bem móvel adere ao solo, por meio de uma construção ou plantação, ele perde a natureza de bem móvel e adquirem a natureza de bem imóvel (ex: tijolo, planta, etc).
É importante diferenciar acessão de benfeitoria. Acessão cria coisa nova; benfeitoria destina-se à conservação (benfeitorias necessárias), melhoria (benfeitorias úteis) ou aformoseamento do bem principal (benfeitorias voluptuárias). Na acessão há uma intervenção de acréscimo.
A acessão também não se confunde com as pertenças, que são bens móveis que adornam um determinado bem, e que podem ser destacados (ex: lustre, chuveiro, etc). A rigor, ao se adquirir um bem imóvel, as pertenças também serão adquiridas, salvo convenção em contrário.
As regras da acessão artificial estão previstas nos arts. 1.253 a 1.259 do Código Civil.
Art. 1.253. Toda construção ou plantação existente em um terreno presume-se feita pelo proprietário e à sua custa, até que se prove o contrário.
Trata-se de presunção relativa (iuris tantum), que admite prova em contrário. A prova milita em favor do proprietário; o terceiro que alega que possuirá o ônus da prova, no campo processual.
Art. 1.254. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno próprio com sementes, plantas ou materiais alheios, adquire a propriedade destes; mas fica obrigado a pagar-lhes o valor, além de responder por perdas e danos, se agiu de má-fé.
Este artigo se justifica em razão de ser o solo principal em relação às sementes, plantas e materiais. Esses bens passam a pertencer ao dono do terreno.
Assim, pode-se dizer que plantar, semear ou construir são formas de aquisição da propriedade.
Art. 1.255. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as sementes, plantas e construções; se procedeu de boa-fé, terá direito a indenização.
Ou seja, aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio assume o risco líquido e certo de não se tornar proprietário da plantação ou do edifício resultante. No entanto, se agiu de boa-fé terá direito a indenização (ex: o indivíduo imaginava que o terreno era dele).
Parágrafo único. Se a construção ou a plantação exceder consideravelmente o valor do terreno, aquele que, de boa-fé, plantou ou edificou, adquirirá a propriedade do solo, mediante pagamento da indenização fixada judicialmente, se não houver acordo.
Esta é uma inovação do CC 2002. Este parágrafo é uma exceção à regra de que o proprietário da plantação ou construção será o dono do terreno.
Isso é o que a doutrina denomina de “acessão inversa”: o dono da construção é que se torna dono do terreno.
Se o indivíduo agiu de má-fé, ele não terá direito à indenização pelas sementes, plantas ou materiais e, ainda que o valor da construção seja muito excedente ao valor do terreno, tampouco terá direito a ficar com a propriedade.
Art. 1.256. Se de ambas as partes houve má-fé, adquirirá o proprietário as sementes, plantas e construções, devendo ressarcir o valor das acessões.
Parágrafo único. Presume-se má-fé no proprietário, quando o trabalho de construção, ou lavoura, se fez em sua presença e sem impugnação sua.
Art. 1.257. O disposto no artigo antecedente aplica-se ao caso de não pertencerem as sementes, plantas ou materiais a quem de boa-fé os empregou em solo alheio.
Parágrafo único. O proprietário das sementes, plantas ou materiais poderá cobrar do proprietário do solo a indenização devida, quando não puder havê-la do plantador ou construtor.
Art. 1.258. Se a construção, feita parcialmente em solo próprio, invade solo alheio em proporção não superior à vigésima parte deste, adquire o construtor de boa-fé a propriedade da parte do solo invadido, se o valor da construção exceder o dessa parte, e responde por indenização que represente, também, o valor da área perdida e a desvalorização da área remanescente.
Trata-se de algo que ocorre com uma certa freqüência. Se a invasão for de até 5% adquire o construtor de boa-fé a propriedade do solo invadido, se a construção for mais valiosa do que o solo correspondente. Todavia, o adquirente deverá indenizar o outro proprietário, ressarcindo-lhe a área perdida e a desvalorização que o terreno alheio sofrer, em razão da parcela do terreno perdida.
Parágrafo único. Pagando em décuplo as perdas e danos previstos neste artigo, o construtor de má-fé adquire a propriedade da parte do solo que invadiu, se em proporção à vigésima parte deste e o valor da construção exceder consideravelmente o dessa parte e não se puder demolir a porção invasora sem grave prejuízo para a construção.
O construtor de má-fé deverá pagar 10 vezes o valor do terreno perdido e a desvalorização decorrente da invasão, mas adquirirá a propriedade do terreno, caso a parcela de construção seja de até 5% do terreno do vizinho, seja “consideravelmente mais valiosa” e não se puder demolir a invasão sem prejuízo grave à construção.
Esses requisitos elencados acima são cumulativos, e não presentes qualquer deles, a construção deverá ser demolida.
Art. 1.259. Se o construtor estiver de boa-fé, e a invasão do solo alheio exceder a vigésima parte deste, adquire a propriedade da parte do solo invadido, e responde por perdas e danos que abranjam o valor que a invasão acrescer à construção, mais o da área perdida e o da desvalorização da área remanescente; se de má-fé, é obrigado a demolir o que nele construiu, pagando as perdas e danos apurados, que serão devidos em dobro.
O construtor de boa-fé, além do valor da área perdida e o da desvalorização da área remanescente, também deverá pagar, a título de perdas e danos, o valor da construção equivalente à área invadida.
REGISTRO
O mais importante modo de aquisição da propriedade, porque mais comum, é o registro.
Além disso, é importante relembrar que a aquisição de direitos reais sobre imóveis (ressalvados os casos de acessão, usucapião e outras exceções) decorrente de ato entre vivos também dependem de registro no Cartório de Registro de Imóveis. É a disposição do art. 1.227 do CC:
Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.
OBS: A divisão de competências entre os diversos Cartórios de Registros de Imóveis é territorial.
O registro encontra-se disciplinado apenas em três dispositivos do Código Civil, a saber, arts. 1.245, 1.246 e 1.247:
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
§ 2o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.
A ação a que alude este parágrafo é a ação de cancelamento de registro.
Enquanto o registro do adquirente não for cancelado, será ele havido como dono.
O registro pode ser cancelado por se tratar de modo derivado de aquisição da propriedade (pois observa uma cadeia dominial). Os vícios e defeitos que houver nesta cadeia dominial se transmitem.
OBS 1: Um título é um documento hábil para ser registrado, transcrito em um cartório para fins de aquisição da propriedade imóvel. Exemplos: escritura pública, formal de partilha, contrato particular, sentença judicial. etc.
OBS 2: A escritura pública é necessária para imóveis cujo valor for superior a 30 salários mínimos.
Art. 1.246. O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo.
Art. 1.247. Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule.
Parágrafo único. Cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o imóvel, independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente.
OBS: É somente a partir do cancelamento do registro que a posse do suposto proprietário se tornará injusta, e permitirá ao proprietário real reivindicar o bem.
1) Sistema de Registro adotado no Brasil:
No direito continental europeu, há basicamente dois sistemas de registro: o sistema alemão e o sistema francês.
No sistema alemão, o registro, que é negócio jurídico abstrato, desvincula-se do negócio jurídico de origem, tratando-se de negócio com presunção absoluta de veracidade. O que prevalece é o registro, independentemente do ajuste que houve entre os contratantes.
OBS: No Brasil, o registro não possui presunção absoluta de veracidade, uma vez que se permite o cancelamento.
No sistema francês, o contrato é que transfere a propriedade.
No Brasil, exige-se o registro (sistema alemão), mas trata-se de negócio com presunção relativa de veracidade, já que vinculado ao negócio de origem (sistema francês).
2) Princípios do registro imobiliário:
O registro imobiliário, previsto nos arts. 1.226 e 1.245 a 1.247 do Código Civil, encontra-se devidamente disciplinado na Lei nº 6.015/73, a denominada Lei dos Registros Públicos.
Cinco são os princípios que regem o registro imobiliário:
a) publicidade: o histórico de qualquer imóvel é disponível à população em geral;
b) presunção (relativa) de veracidade: o registro é válido, mas sua presunção admite prova em contrário;
OBS: No Brasil existe o chamado “registro Torrens”, que possui aplicação restrita no âmbito rural. Esse registro é decorrente de uma atuação judicial, com a participação de todos os conflitantes e o Estado, e possui presunção absoluta de veracidade.
c) continuidade: o registro passa de proprietário a proprietário, havendo, portanto, uma cadeia dominial de natureza cronológica. Não pode haver rupturas nesta cadeia;
d) prioridade objetiva: “o primeiro que registrar é o dono”;
e) especialidade: a matrícula do imóvel deve descrever, pormenorizadamente, todas as características do bem.
_317x423x0.jpg)
